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罗阳先在KT板上画了一个方方正正的图形,在框里写下10000㎡、1.0、1000万三行数字。
“假设金城地产目标地块是1万平米,容积率1.0,亩单价1000万。”
面对公司董事长以及一群高管的注视,他丝毫不露怯,放松的解说着:“土地契税是3%,印花税0.05%,这些都算上去之后,可以得到1030.5元㎡的楼板价。”
说完这个,罗阳又开始在KT板上边写边说。
“我把土地之外的成本称为非土成本,里面包含多个板块......先说规费这一块,里面有两部分组成,一类是城市教育附加费、白蚁防治费等固定费用,另一类是水电煤、人防等费用,这部分有行业指导价,但是属于可以议价的那种......总的来说,在预算中,这一块基本能依据土地指标确定下来,我把这一块分摊到楼板价后称为规费成本A。”
虽然这些都是基础的东西,但是罗阳依旧耐心的说下去:“接下来就是建安成本,这块也包含两大部分,一个是主体建安成本,一个是后期配套成本,我把这部分数据称为建安成本B......当然营销成本也是大头,这一块就不展开说了,我暂且统称为营销成本C。”
之所以简化营销成本解说,是因为这时候会议室里发出了微微的议论声。
罗阳看到了某几个人脸上露出不屑的表情,要不是梁兴民坐在上首,估计早就发出呵斥声了。
看来要下点猛药,否则老梁也失去耐心就不好办了。
罗阳不动声色,面带微笑的继续道:“最后就是财务成本,拿地所用资金有多少是来自银行贷款?有多少是梁总从外部融资来的?公司自持资金比例是多少......从拿到土地之后200天开盘,多久能实现现金流回正?营销口清盘的时间节点是几个月,这些都汇聚成财务计算成本的依据,我把这块称为财务成本D。”
“罗助理怕不是戴总监派来逼宫的吧?”
罗阳就知道,200天开盘的数据一拿出来,工程上绝对不会忍。
所以工程副总蒋方杰开口了:“拿到土地后200天开盘,开什么玩笑?”
梁兴民也皱起了眉头。
();() 罗阳冲蒋方杰微微颔首,礼貌的问道:“蒋总,那你觉得要多少天?”
“起码250天!”
“挂拍土地公示期一般是一个月,当公司把这块土地当成目标地块的时候,提前进场做地勘,提前开始设计图纸,这一个月时间能不能省下来?”
“胡扯,万一拿不到这块地呢?”
“那又如何,损失的不过是几十万,蒋总可以问问财务,节省一个月的时间,如果拿这块地,能省下来的资金成本又是多少!”
这时候,梁兴民笑的嘴都翘起来了,光是这一个点子,至少值一百万!
果然是真传一句话啊......
“那也只省下来一个月的时间!”
蒋方杰脸上有些挂不住,更主要的原因是他也看出来了,这个年轻人是有真本事的,再逼一逼,说不定能问出其他节省时间的办法来。
哪知道罗阳不上当,微微一笑,言归正传。
“当土地成本和非土成本加在一起,就是基础成本,这是我前段时间研究模版里的前半部分。”
他无视蒋方杰急切的眼神,无视老罗呆住的表情,继续道:“接下来就是营销的工作,依据自身定位,调研地块周边配套、周边竞品,以此定下销售价格......当然,营销口可以大胆一点,因为从拿到土地到预销售,里面有200天的时间,依据房市热度,可以加上预期,至于这个预期有多大......这个就要看戴总和梁总的胆子了。”
投资开发总监杜宏看出了一点门道。
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