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第31章 卷二 财务模型里的外滩（第1页）
一切的变动源于华年主动去找了次Miss周。事情还是发生在两个月前，在郭沈鹏被开除的前几天。Miss周看着华年摆在桌子的会计证和金融师证的时候，眼睛也并没有抬一下。
“这些我倒是没考过。”
Miss周说。
“我大学专业和金融没有关系，就想着考个证书加强下专业。”
华年早已经学会在Miss周面前厚脸皮。
“也是，你的学历本来是绝对不可能进这行的。”
Miss周说。
要说这个时候心没有刺痛是骗人的，只是这句话，在这里不是她一个人提醒华年，战略投资部的另外几个人，他们每个人都在用他们不同的方式提醒她，仿佛对她露出一丝接纳的意思，便会让这个精英联盟崩塌。
“晚上一起吃饭。”
Miss周说。
华年愣了一下。
“穿好看点。”
Miss周嘱咐。
这难道是要带我去什么大晚宴，见什么大世面？华年一边激动一边点头，脑子里过的都是乐宝平时说的话。
外滩，罗斯福会所顶楼。这是栋极其风姿绰约的楼，历史和它外貌一样久远。公布于众人前的那些故事当然是粉饰以后的，再动人，也不是原貌。只是是不是原貌又有什么关系？看着美丽，就好。
华年以为Miss周让她穿漂亮点，还有其他客人，没想到就她们俩。
华年现在想来那个场面也还是动人的。映着上海外滩的辉煌灯光，两位华服美衫的女子相对而坐。人生有时候需要仪式感，这也是Miss周教华年的。
“我不喜欢来这里吃饭。”
Miss周一边说一边拿刀叉翻动她盘子的牛排，“这里的牛排又硬又难嚼。”
这么贵的食物，原来也可以被挑剔的，华年心里一阵畅快。
晚饭后，Miss周带着华年漫步到阳台。阳台直面着繁荣的外滩。
“只是因为这佐餐的风景，所以大家都给这难吃的饭食几分薄面。”
Miss周说。
华年点点头，“有人互相给面子，也算好事。”
“怎么这么老成？这么年轻，说话却有股沧桑味，小心没男人要。”
Miss周笑起来。
华年实在吃惊，这Miss周今天是怎么了，这突然如沐春风地和她开起玩笑了，她不免有些坐立难安。
Miss周说：“我听乐宝说，你刚来上海那会儿和她信誓旦旦，说你要买下对面一栋楼。”
华年心里一动，连忙说：“那时候不懂事，闹笑话。”
Miss周盯着华年看了许久，再说话时笑容已经隐去，她拿着手指往对面一指：“到现在为止，这堆赔钱货，原来在你眼里，还这么有价值？”
华年虽然有准备，却还是被Miss周突如其来的严厉一惊，琢磨半天不知道Miss周这话的用意。
Miss周已经继续说：“最简单的一笔账，你来算算对面那栋楼一年的收益率。”
Miss周手指的是一栋举国皆知的著名五星级酒店，名流明星们趋之若鹜，天天有办不完的晚宴，日日有更高规格的酒会。
华年低头在心里合计了一下回答：“五星级酒店按行业内一般标准，装修费平均100万每间房，十五年需重新装修，折旧费摊算为每房每天200元，人工易耗品等变动成本每天每个房间200元，酒店管理公司收取10%的管理费，平均70%的入住率，再有旅行社包房商团队批发价的价格干预，对外售价平均每晚约可以做到1500元，按照这里的商业地产目前约每平米10万元的售价，算下来，年回报率3%。”
说到这里，华年已经是心惊，在Miss周问她这个问题之前，她为什么没有去想这些看起来这样辉煌的曾经被她设定为奋斗目标的外滩商业群楼，在财务模型里会如此不堪一击。
“会做财务模型了？”
Miss周点点头，“五星级酒店3%年回报率，那一片片办公楼稍微好点，一般做到5%回报率，比起经济酒店，OM入住率经常达到107%到108%的，利润和品牌溢价效应相差太远了。就算靠关系陪酒陪笑费尽心思拿地造住宅楼，如果不是这十年正好是中国的地产红利期，这些楼难道不是已经沦为赔钱货？可哪怕就是有地产红利，十年也不过十倍二十倍。”
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